Sachverhalt:
Inhalt der Stellungnahme vom 23.09.2021:
Einspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 76 „Nördlich der Hartwaldstraße“
Sehr geehrter Herr […],
als betroffene Anwohner im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 76 legen wir hiermit fristgerecht Widerspruch gegen diesen ein.
Speziell vom Westen her gesehen handelt es sich bei dem ausgewiesenen Gebiet um eine einheitliche Wohnbebauung im Bungalow-Stil, meist mit Flachdach versehen. Erst östlich der Hartwaldstraße 23 ändert sich die Bebauung und der Hausstil, wohl auch bedingt durch den Geländeanstieg des Südhangs.
Genau in Anbetracht dieser Situation möchten wir Sie bitten, den von Gemeinderatsmitglied […] gemachten Vorschlag nochmals aufzugreifen, bei der Festlegung der Gebäudehöhe zwischen flacherem Gebiet und höherliegendem Gebiet zu unterscheiden. U.E. wäre die Grenze hierfür zwischen Hartwaldstraße 23 und 25 und oben östlich von dem Rohbau. Als Bezugsgröße, speziell für das Bauvorhaben Hartwaldstraße 21, die Höhe vom Gebäude der Hartwaldstraße 27 zu verwenden, erscheint uns hier aus o.g. Gründen nicht angebracht.
Diese Siedlung des ausgewiesenen Bebauungsplans, speziell westlich der von uns vorgeschlagenen Markierung, möchten wir mit ihren gewachsenen Strukturen als äußerst homogen bezeichnen, wie wahrscheinlich alle dort befindlichen Anwohner ebenfalls. Wir würden uns wünschen, daß diese so erhalten bleibt.
Herr […], es muß doch möglich sein, dem Bauwerber der Hartwaldstraße 21 eine vernünftige Höhe anzubieten, die zwischen der Höhe Hartwaldstraße 19 und der Höhe Hartwaldstraße 23 liegt und sich somit in die vorhandene Bebauung einfügt?
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Der Markt Mering bedankt sich für die vorgebrachten Anregungen. Die Gebäudetypologie wurde in einer vorausgegangenen Bestandsaufnahme analysiert. Flachdächer sowie Satteldächer sind hierbei die zwei prägenden Dachelemente im Plangebiet. Eine Ausnahme bildet das mittig der Hartwaldstraße stehende Gebäude mit einem versetzten Pultdach.
Die Hanglage wurde in der Planung durchaus mit einbezogen. Daher wurde für den Bezugspunkt der Wand- und Gesamthöhe die jeweils zugeordnete Erschließungsstraße gewählt. Diese ist fest fixiert und spiegelt auch den Geländeanstieg wieder. Im weiteren Planungsverlauf wurde eine Vermessung des Gebäudebestandes vorgenommen. In der Planzeichnung sind nun für jedes Grundstück Höhenpunkte auf der jeweiligen Erschließungsstraße Definiert und dem Grundstück mittels einer Nummer zugeordnet. Jeweils von diesem Punkt aus ist für alle Grundstücke die zulässige Wand- und Gesamthöhe zu ermitteln.
Während die Grundstückseigentümer entlang der Lindengreppenstraße und Kreutweg ein in den Hang vollständig eingegrabenes Untergeschoss haben, welches in Richtung Süden geöffnet ist, sind bei den Grundstückseigentümern entlang der Hartwaldstraße kaum in den Hang eingegrabene Geschosse vorhanden. Teilweise sind hier eingegrabene Untergeschosse / Kellergeschosse vorhanden.
Wie bereits vorab erwähnt, war die Steigung des Geländes durch den Höhenbezugspunk (Oberkante Erschließungsstraße) berücksichtig und so für alle Grundstückseigentürmern gleich. Dem überarbeiteten Entwurf liegen nun die Vermessungsdaten des Bestandes zu Grunde. Die Aufnahmepunkte von der jeweiligen Erschließungsstraße sind in m ü. NHN angegeben und folgen der Oberkante der Erschließungsstraßen. Bei sämtlichen Baumaßnahmen sind alle Randbedingungen der Satzung zu berücksichtigen. Neben der Baugrenze aus dem Bebauungsplan sind auch die Abstandflächen der gemeindlichen Abstandsflächensatzung und darüber hinaus die Vorgaben der BayBO Art. 6 einzuhalten. Diese schränken den jeweiligen Bauherrn in der Bebaubarkeit ein, da die Abstandsflächen in der Regel auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind. Bei zunehmender Gebäudehöhe vergrößern sich dieser entsprechend. Eine Verkürzung der Abstandflächen ist nicht vorgesehen. Dadurch wird verhindert, dass benachbarte Grundstücke beeinträchtigt werden.
Die genaue Hanglage wurde auch anhand eines 3D Modells nochmals genauer untersucht und es lässt sich folgendes feststellen. Das gesamte Plangebiet weist einen Geländeanstieg von Norden nach Süden auf. Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 beginnt das Gelände differenzierter zu steigen, wobei der extremere Geländeanstieg ab den zwei östlichen Grundstücken beginnt.
Zudem lässt sich das Plangebiet in drei Teilbereiche bezogen auf die Zwischenräume der nördlichen und südlichen Bebauung einteilen, siehe hierzu nachfolgendes Bild. Wie im Bild dargestellt bildet die westliche Wohnbebauung im Plangebiet den engsten Zwischenraum der nördlichen und südlichen Gebäude (rot dargestellt). Ab der Hartwaldstraße 21 und Lindengreppenstraße 17 (gelb dargestellt) weitet sich dieser Zwischenraum auf. Eine Beeinträchtigung der nördlichen Grundstücke ist nicht mehr mit der Situation wie bei den Grundstücken entlang des roten Bereiches zu vergleichen.
Eine Verschattungssimulation hat zudem gezeigt, dass es im Bestand in den Wintermonaten (Mittagszeit) vor allem bei den Gebäuden Lindengreppenstraße 25 und 27 und zu teilen auch bei Nr. 19 zu Verschattungen im Untergeschoß kommen kann. Aufgrund des baulichen Abstandes zwischen den Gebäuden Hartwaldstraße 17 und 19, sowie der niedrigeren Garage, ist das Gebäude Lindengreppenstraße 20 und 21 bisher weitestgehend nicht betroffen.
Auf Basis dieser zusätzlichen Analyse und den eingegangenen Bedenken und Anregungen der Bürger und Bürgerinnen wurden Anpassungen an den Gebäudehöhen vorgenommen.
Der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplanes sichert nunmehr die vorhandenen Baurechte sowie die vorherrschende und prägende städtebauliche Struktur über den Bestand hinaus. Dafür wurden die Bestandsgebäude vermessen. Auf dieser Grundlage wurde unter Berücksichtigung eines gewissen Spielraumes für energetische Sanierungsarbeiten, die Höhenfestsetzungen getroffen.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass bei jedem Bauvorhaben die örtliche sowie landesspezifischen Bauvorschriften einzuhalten sind. So ist auch die vom Markt Mering erlassene Abstandflächensatzung zu berücksichtige. Dadurch wird eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie der Brandschutz und Sozialabstand der benachbarten Gebäude sichergestellt. Zudem ist bei geneigten Dächer die festsetzte Firstrichtung einzuhalten. Im Plangebiet sind die Gebäude traufständig zur jeweiligen Erschließungsstraße zu errichten, was bedeutet, dass die höhere Giebelseite weder zur Straßenseite noch zu den südlichen Grundstücken ausgerichtet werden können.
Finanzielle Auswirkungen:
x | nein |
| ja, siehe Begründung |
